报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比下降3%，2023年累计成交面积同比增速与上周持平。其中一线环比下降较多城市为深圳、北京，分别环比下降31%、24%。一线城市累计成交面积同比上升13%，二、三线城市累计成交面积分别同比下降3%、1%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降38%、30%、31%。

【资料图】

截至8月4日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降1%;平均去化周期25.9个月，环比上升23%。东营和温州、宁波去化周期环比上升较多，分别上升53%和46%、46%，去化周期分别由上期的16.6个月和31.1个月、22.1个月变动至25.3月和45.4个月、32.3个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面下降9%。其中环比下降较多城市为南宁、北京，分别环比下降43%、20%。2023年累计成交面积同比上升41%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡，同比下降45%。

本周观点：

本周，一、二线新房成交环比分别下降15%、1%，三线新房成交环比上升4%(环比增速放缓26pct)，带动重点城市新房成交面积环比有所回落。从城市区域来看，泰安成交环比继续下降58%，带动北部区域成交面积环比进一步下滑，环比下降32%。二手房成交方面，成交环比下滑的城市数量较上周有所增加，其中，南宁等地环比降幅持续扩大，带动重点城市二手房成交面积环比降幅扩大7pct。

库存方面，本周，重点城市去化周期环比大幅上升23%(上周环比：+13%)。其中，在上海、广州环比继续上升及深圳环比增速转正的影响下，一线城市去化周期环比上升8%;其他城市中，除杭州成交环比下降外，其他重点城市环比回升共同带动去化周期环比进一步上升。

投资建议:

顶层表态持续高频，地方政策出台进度加快。近期，顶层及地方会议再次明确满足刚性及改善性住房需求、降低企业融资成本及延长保交楼计划等。同时，公安部提出推动全面放宽大城市落户条件、发改委亦提出在更好满足居民合理住房需求等方面加强政策储备。各部委表态持续推动地方加快政策布局：1)满足合理住房需求方面，三四线城市在购房资金上的支持力度较大，如宁夏隆德已有一套住房的家庭再买普通住房商贷最低首付比降至20%、贵阳支持首次住房公积金贷款“既提又贷”等，持续推动居民购房成本下降;另外，在顶层的支持下，或将带动首付比下降等政策往核心二线城市上移、进一步稳定市场预期。2)提升住房内需方面，近期二线城市相关政策较为高频，如南昌支持人才在南昌安居落户、惠州I类人才首套及二套公积金贷款最高可达100万元等，或有望带动潜在购房需求上升。在当前销售表现及政策环境下，长期深耕一线及重点二线内核心区域的房企或持续受益。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，易居企业控股、绿景中国、景瑞控股本周涨幅居前。绿景中国、深圳控股、越秀地产年初至今涨幅居前。

图 1：易居企业控股、绿景中国、景瑞控股本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 2：绿景中国、深圳控股、越秀地产年初至今涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 3：世茂集团、雅居乐集团、合景泰富集团本周换手率居前

数据来源：Wind，中达证券研究

1.2 物业管理行业表现

本周，佳兆业美好、融创服务、祈福生活服务本周涨幅居前。滨江服务、中海物业、越秀服务年初至今涨幅居前。

图 4：佳兆业美好、融创服务、祈福生活服务本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 5：滨江服务、中海物业、越秀服务年初至今涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 6：碧桂园服务、奥园健康、世茂服务周换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

2. 主要城市成交表现

2.1 新房成交数据

表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比回落

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/8/4

表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约25.9个月

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/8/4;平均环比及平均同比为各城市变动平均值

2.2 二手房成交及价格数据

表 3：主要城市二手房成交量情况，东莞本年至今涨幅较大

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/8/4

图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中有降

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/7/30

图 8：一线城市二手房价格指数有所上升

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/7/30

图 9：二线城市二手房价格指数有所下降

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/7/30

图 10：三线城市二手房价格指数有所下降

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/7/30

图 11：四线城市二手房价格指数小幅下滑

数据来源：Wind，中达证券研究;注：截至2023/7/30

3. 重要政策及动态

3.1 本周重要行业政策与新闻

表 4：本周要闻：多部委提出进一步支持刚性及改善性住房需求;浙江拟试行“居转户”制度

数据来源：Wind，政府网站，中达证券研究

3.2 本周重点公司新闻及公告

表 5：本周公司动态：越秀地产收购北京四季青地块

数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究

3.3 重点公司7月销售情况一览

表 6：2023年前7月，保利置业集团、越秀地产等累计销售额增速居前

数据来源：Wind，公司公告，中达证券研究

风险提示：

1.行业调控及融资政策或存在一定不确定性，影响上市公司销售业绩;

2.宏观经济波动可能对行业内企业经营造成一定影响。

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